Introducción
En los últimos meses, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado sentencias de gran relevancia que impactan directamente en el ámbito del derecho de consumo hipotecario en Europa, y particularmente en España. En este artículo, abordaremos las novedades del TJUE con dos sentencias clave del TJUE relacionadas con la recuperación proporcional de la comisión de apertura en caso de amortización anticipada y la consideración de consumidor en el ámbito hipotecario. Ambos casos nacen de cuestiones prejudiciales elevadas por tribunales polacos, pero su contenido resulta aplicable en el contexto español.
Comisión de Apertura en la Amortización Anticipada de Hipotecas: Sentencia TJUE del 17 de octubre de 2024
Antecedentes Normativos y Contexto del Caso
De entre las novedades del TJUE que os traemos, encontramos la sentencia C-76/22 del TJUE, que responde a una cuestión prejudicial sobre la Directiva 2014/17/UE, que regula los contratos de crédito para la adquisición de inmuebles de uso residencial en la Unión Europea. Esta directiva fue incorporada al derecho español mediante la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y establece los derechos y deberes tanto de prestatarios como de entidades financieras en operaciones de crédito hipotecario.
En esta sentencia, el TJUE evalúa si, en casos de amortización anticipada, el consumidor tiene derecho a recuperar una parte proporcional de la comisión de apertura. En particular, el debate gira en torno al concepto de «reducción del coste total del crédito» y su aplicación práctica.
Pronunciamiento del TJUE y Análisis de la Comisión de Apertura
El TJUE ha concluido que, en caso de reembolso anticipado de un préstamo hipotecario, el consumidor puede exigir la devolución proporcional de los gastos no ejecutados completamente al momento de la amortización. Esto significa que, si la entidad prestamista no puede demostrar de forma fehaciente que el coste de ciertos servicios se agotó al momento de la amortización, se debe asumir que dichos costes pueden ser recuperables por el consumidor.
Por tanto, en el caso de la comisión de apertura, siempre que una parte de esta comisión no se haya «consumido» al tiempo de la amortización, el prestatario podría tener derecho a recuperar una porción proporcional, en defensa del principio de equidad y transparencia en las relaciones de consumo.
Vídeo:
Consideración de Consumidor en Créditos para la Adquisición de Inmuebles con Fines de Alquiler: Sentencia TJUE del 24 de octubre de 2024
Determinación de la Condición de Consumidor: ¿Hasta Dónde se Extiende la Protección?
La sentencia C-347/23 analiza una situación en la que el prestatario adquiere una vivienda para destinarla a alquiler, sin que esta actividad constituya su ocupación principal. En este caso, el TJUE ha dictaminado que el prestatario, que actúa como una persona física y destina el inmueble a arrendamiento sin que ello forme parte de su actividad profesional, debe ser considerado un consumidor y, en consecuencia, puede acogerse a la protección establecida por la normativa de consumo.
Implicaciones del Fallo para los Derechos del Consumidor
Este fallo tiene un impacto significativo para aquellos que adquieren inmuebles con fines de alquiler esporádico o no profesional. Según el TJUE, el hecho de que el arrendatario obtenga ingresos por el alquiler de un inmueble no excluye automáticamente su estatus de consumidor. En este sentido, siempre que la actividad no se realice de manera profesional o habitual, el prestatario conserva la posibilidad de reclamar en caso de cláusulas abusivas en el contrato de préstamo, en cumplimiento con la normativa de defensa de consumidores y usuarios.
Sentencias Futuras: Expectativas sobre la Próxima Decisión del TJUE en Materia de IRPH
El próximo 12 de diciembre de 2024 se espera otra sentencia clave del TJUE, relativa a la aplicación del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). Este fallo podría marcar un antes y un después, estableciendo un criterio unificado y definitivo sobre la nulidad de las cláusulas que aplican este índice. Esta sentencia revisará las interpretaciones actuales, que han generado diversas resoluciones en los tribunales nacionales, especialmente tras la última sentencia del Tribunal Supremo.
Conclusiones sobre las novedades del TJUE
Las sentencias recientes del TJUE sobre derecho de consumo hipotecario refuerzan la protección de los prestatarios en escenarios comunes, como la amortización anticipada y la adquisición de inmuebles para uso de alquiler no profesional. Este tipo de jurisprudencia genera un entorno jurídico más favorable para los consumidores, ofreciendo un camino claro para reclamar sus derechos ante cláusulas abusivas en contratos de crédito inmobiliario. Estaremos atentos a la próxima resolución sobre el IRPH, que se prevé como un momento clave para el derecho bancario en la Unión Europea.
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