Cuando queremos financiar la compra de nuestra vivienda y necesitamos acceder a un préstamo hipotecario podemos conseguirlo de varias formas: podemos hablar con el banco para saber qué dinero nos dejan y en qué condiciones, o podemos quedarnos con el préstamo que ya tiene el vendedor, con las condiciones que el banco le dio en su día. Hoy analizamos si es posible reclamar los gastos en este segundo caso.
Qué es una subrogación hipotecaria
Como adelantábamos existen distintas formas de acceder a un préstamo hipotecario. La más habitual es la de solicitar directamente ese préstamo a cualquier entidad bancaria; sin embargo, también es posible que asumamos el préstamo hipotecario que ya recibió el anterior propietario (sea promotor o no de la construcción) o, incluso, que asumamos dicho préstamo y se modifiquen algunas o todas las condiciones de éste.
De este modo, son tres las formas de financiar esa compra.
Esa segunda opción, quedarnos con el préstamo del vendedor, es una subrogación hipotecaria y, en el tercer supuesto, en el que además se modifican las condiciones de ese préstamo, estamos ante una subrogación y novación hipotecaria.
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Los gastos en la subrogación hipotecaria
En los tres supuestos que nos permiten acceder a un préstamo hipotecario se van a generar gastos hipotecarios, al tener que intervenir en todos ellos, distintos profesionales: el notario, el registrador y la gestoría, aunque su importe va a ser diferente.
Para resolver la cuestión de si es posible reclamar los gastos hipotecarios en los casos de subrogación tendremos que acudir a dos sentencias dictadas por el Tribunal Supremo los días 15 y 17 de junio de 2020.
En estas sentencias nos encontramos con la reclamación de estos gastos hipotecarios por parte de un consumidor cuando lo que se firmó fue una subrogación hipotecaria y, además, el banco ni tan siquiera intervino en la firma de ese contrato.
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La respuesta del Tribunal Supremo es que no es posible demandar al banco por no haber intervenido en la contratación. Afirma que el banco no impuso la obligación de que el consumidor tuviera que hacer frente a todos los gastos, sino que fue la promotora, por lo que el banco no puede responder de una cláusula que no impuso.
No obstante, en estas mismas sentencias se nos dice que si nos encontramos en el tercer supuesto, es decir, que además de la subrogación hipotecaria se llevó a cabo una modificación de las condiciones del préstamo, entonces sí podrían reclamarse esos gastos hipotecarios. El motivo es que, en estos casos, el banco sí interviene y, por tanto, sí es quien incluye la cláusula por la que se obliga al consumidor a hacer frente a todos los gastos hipotecarios que se generen.
Buenos días Javier,
Según lo que nos indicas, podemos reclamar los gastos de subrogación y novación al banco en cuanto a que participa activamente. Mi consulta es la siguiente: En el caso de una compraventa con subrogacion y novación en la que los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría están englobados, sin poder distinguir en sus correspondientes facturas a qué proceso corresponde cada cosa ¿cómo realizamos el cálculo de las cantidades a reclamar al banco? Entiendo que se puede pedir por la subrogación y la novación. Gracias !! Saludos
Buenos días Esther,
Gracias por comentar. En cuanto a lo que preguntas, si no es posible distinguir las cantidades que corresponden a la subrogación y novación, porque el desglose no es correcto o no está realizado, se viene admitiendo dividir la factura en tres partes, una por cada negocio jurídico (compraventa, subrogación y novación) de forma que 2/3 de la factura responderían a gastos de subrogación y novación.
Saludos
Buenos dias, Me sucede el mismo caso que a Esther, escritura con subrogación y novación y gastos conjuntos. Tengo claro que si hay novación puede solicitarse devolución , pero no se cómo asignar cantidades. Gracias
Hola Joan, como he contestado a Esther, se viene admitiendo dividir la factura en tres partes, una por cada negocio jurídico (compraventa, subrogación y novación) de forma que 2/3 de la factura responderían a gastos de subrogación y novación.
Saludos
Muchas gracias Javier,
Entonces entiendo que en el caso de los gastos notariales, que pueden reclamarse hasta el 50% de éstos, los gastos a reclamar serían el 50% de las 2/3 partes? Gracias
Habría de analizar la factura en concreto para poder determinar qué importes podrían reclamarse exactamente.
Saludos,
hola, tengo una duda es la escritura de novación en la que yo me quedo con el préstamo del vendedor, como averiguo si el banco intervino y modifico las condiciones
tengo tres escrituras y al cual más complicada de entender
Si la escritura es de novación, el banco tuvo que intervenir forzosamente, ya que se están modificando las condiciones del préstamo. Si la escritura es de subrogación solo, hay que comprobar la primera parte de la escritura, donde se señalan los que intervienen. Saludos,