La cláusula que establece para el consumidor la obligación de hacer frente a los gastos de notario, registro de la propiedad y el pago del impuesto de actos jurídicos documentados, derivados de la constitución del préstamo hipotecario ha sido anulada por el Tribunal Supremo mediante su sentencia núm. 705/2015, de 23 de diciembre de 2015.
(Ilustración: Forges)
La lucha contra las prácticas bancarias en estos últimos años se ha encarnizado progresivamente. Con el comienzo de la tan desastrosa crisis económica que lleva azotando medio mundo desde hace algunos años, los consumidores han iniciado una auténtica batalla al estilo de la que el Antiguo Testamento relata entre David y Goliat.
Así, en estos años, los consumidores no se han sometido a las prácticas bancarias que las entidades financieras llevan muchísimos años aplicando, por lo que hemos asistido a la anulación de gran número de cláusulas que dichas entidades venían incorporando en los distintos contratos que ofertaban, tales como la más que conocida cláusula suelo, cláusulas de redondeo, vencimiento anticipado, comisiones en cuentas impuestas por la propia entidad, intereses de demora desorbitados, o la cláusula a la que dedico este artículo, la cláusula de gastos del préstamo hipotecario. Y vamos a seguir siendo espectadores de nuevas anulaciones en el futuro, como se prevé, por ejemplo, respecto de la cláusula “actual/360” o también conocida como cláusula 365/360.
¿Qué dice la Ley sobre este tipo de cláusulas?
Para poder entender las causas que han llevado al Tribunal Supremo a declarar la nulidad de la cláusula que deriva en el consumidor los gastos del préstamo hipotecario, creo que debemos observar en primer lugar cuál es el contenido de la normativa de consumidores que sirve de base a tal anulación.
Para ello debemos acudir a la Ley de Consumidores y Usuarios, hoy, Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, el cual establece en su artículo 89 un listado de distintas cláusulas que son nulas, centrando la atención en el párrafo tercero:
Artículo 89. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato.
En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:
[…]
3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.
Por tanto, conforme a dicho artículo, será nula la cláusula que obligue al consumidor a asumir gastos que, por ley, correspondan, en este caso, al banco.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre los gastos de hipoteca?
La cuestión discordante radica en si tales gastos corresponde asumirlos al consumidor por mandato legal o no.
En este sentido, respecto de los gastos notariales y de registro de la propiedad, tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Así, según afirma el Tribunal Supremo, quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial.
De otro lado, respecto del tributo que grava el préstamo hipotecario, el mismo se trata del denominado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el cual, según el artículo 8 de la Ley que lo regula, establece que el obligado al pago del impuesto, en la constitución de derechos reales, será aquel a cuyo favor se realice el acto, es decir, el prestatario.
Por tanto, tal y como se desgrana en la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el pasado día 23 de diciembre de 2015, la obligación de pago de tales gastos, tanto notariales, del registro como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, recae por mandato legal sobre el banco, de modo que la derivación al consumidor de dichos gastos contradice la Ley de consumidores y usuarios, siendo por tanto nula.
Conclusión
En conclusión, nos encontramos con una cláusula que ha sido comúnmente inserta por las distintas entidades bancarias en sus contratos de préstamos hipotecarios y que, por tanto, afecta a un gran número de consumidores, los cuales podrían llegar a recuperar las cantidades que abonaron en su día como consecuencia de ello.
[…] los últimos años, en especial en relación con la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y la consecuencia que conlleva, hemos sufrido demasiados cambios de […]